北京楼市宣布重磅消息 央行释放重要信号

南房网2017-09-12 08:22

这个特殊的时代,楼市消息传送频率,快到让你来不及喘息!

刚刚,从北京住建委就传来重磅消息,楼市又发生了件大事。

北京楼市重磅消息袭来

据北京晚报透露,在9月8日下午市住建委政务开放日上,市住保办主任邹劲松透露了一个重磅消息:

截止到目前自住房方面,截至目前,本市已累计入市自住房项目93个、8.5万套房源,销售了63个、6.2万套房源。

北京预备将已经入市但尚未销售的2.3万套自住房和未来的20万套自住房都将转为共有产权住房,按照共有产权的政策进行规范和管理。

话虽短,信息量却很大。

共有产权住房从探索走向落实

还记得的上个月北京住建委公布的那份关于"共有产权"征求意见稿吗?

8月3日晚上,北京公布"楼市新政"--《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》公开征集意见。

北京楼市宣布重磅消息 央行释放重要信号

所谓"共有产权"就是说,你可以跟政府"股份制买房",占据一定"股份"。将来卖的时候,按照"股份"分享收益。

举个例子,如果市场上一套均价5万/平米的房子,现在你只需要以均价60%~70%(比例尚未确定)均价拿下这套房子,剩下的30%~40%则由政府承担,你可以完全享受房子的使用权,但在规定持有年限后,你若转让,到手的钱也得按照这个比例与政府来分。当然,你也可以在资金宽裕以后,将政府手中持有的股份再买回来,变成完全自有的商品住宅。

北京市住保办主任邹劲松今天的这个回应,其实是在告诉大家两个消息:

1、"共有产权房"真得来了

其实共有产权这个概念,并不是今年首次提出。早在2014年在政府工作报告里就出现了这个词,当时是这样说的:

针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。

然后到了2014年4月,住建部宣布把北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等6个城市列为全国共有产权住房试点城市。

北京楼市宣布重磅消息 央行释放重要信号

经过三年的探索,8月北京终于率先出台了征求意见稿。一个多月后的今天,北京住建委终于放出风声。

这标志着中国的"共有产权住房"已经迈过了探索过程,开始部署落实。

2、将加大共有产权住房供应量

从邹劲松主任的回应中,我们还能捕捉到一个重要信息:共有产权住房供应量将加大。

在北京8月份出台的"共有产权住房"征求稿中,提到的是住房应该是开发商按照政府规定的条件拿地建设的房子。

今天的消息透露,未来北京尚未出售的自住房也将转化为共有产权住房。这表明,未来北京的共有产权住房供应量将会进一步扩大。

什么是自住房,有关它的详细定义是:

"自住型商品住房"的价格将比周边商品住房低30%左右,套型以90平方米以下为主。北京市住建委2013年10月22日发布,2013年北京将推出2万套自住型商品房,2014年计划推出5万套左右。此类住房价格比周边商品住房低30%左右,面向全市符合限购条件的家庭;购买此类住房后五年内不得上市,五年后上市收益的30%上交财政。

它是开发商在"限房价、竞地价"的模式下拿地建设的房子,因此,自住房可以理解为就是限价房。

这种房子转变为共有产权住房,对于普罗大众是绝对的利好。这是在已经比周边商品房价格低的基础上,再与政府股份制购房,购房成本大大降低。

对楼市的影响

那么今天北京的这则消息对于楼市将会产生什么影响?我认为至少有三点:

1、能够进一步平息舆论,引导房价下行

过去几十年的调控经验显示,每一轮强调控之后,房价依然我行我素的进入暴涨通道,无论是2009年、2012年还是2016年。

因此,在各种专家的"游说"下,老百姓也坚信房价永远不会跌。

而今天的消息告诉我们,本轮调控不同以往。以前基本都是利用提高利率、限购限贷的方式来调控,然后就没有下文了。并没有一个长效机制来控制房价。

这一次不同,在经历了"五限"之后,政府打包推出了租赁住房制度、共有产权住房制度,还正在研制房地产税,这些都是针对房价出台的长效机制,从供需端去解决和控制高房价。

13个租赁住房试点城市已经陆续出台的相关细则和今天,北京共有产权住房开始进入落实阶段,这些都在证明,政府调控房价的意图之笃定,态度之坚决。

2、能够平抑房价

北京在各种政策的轰炸下,中心区最优质的学区房价价格都跌了10%。这对于那些坚信房价不会跌的炒房客,是个极大冲击。

而共有产权住房的到来,将彻底摧毁他们的心理防线,在加上后续北京有很大概率会跟进"租购同权"、"租购同分"等政策,这些东西将对北京商品房价格产生极大的平抑作用。

3、其他城市或跟进,中心城市暴涨时代结束

北京率先进入共有产权住房时代,后续上海、深圳、广州、杭州、南京、成都等中心城市必将跟进,再加上租赁,未来中心城市房价暴涨的时代,基本不会重演。但这并不是说这些城市的房价会暴跌。

中心城市的房价未来一段时间会进入横盘期,甚至是阴跌期,但绝不会暴跌,因为大跌会引起金融机构系统性危机,导致社会动荡,社会矛盾同样会加剧。另外,中心城市供需矛盾仍在,人口仍在不断增长,亦没有大跌的基础。

因此,未来中国中心城市的房价,将会进入漫长的慢速上涨通道。

同样是9月8日,夜,中国惊爆两大财经新闻:

1、据"财新"、"中国证券报"报道,官方将取缔境内所有的"虚拟货币"(包括,但不仅限于数字货币)交易平台。

2、央行发布文件(银发【2017】207号),宣布调整外汇风险准备金政策,自9月11日起,将远期售汇的外汇风险准备金率从20%调整为0。

第二条新闻意义尤为重大。但由于太专业,很多人没有能看懂。

资深财经记者、著名财经评论员刘晓博给出解读:这个举措隐含着的央行真实意图是--人民币对美元汇率的升值幅度已经足够了!

消息公布之后,在离岸市场上美元对人民币马上出现了一波反弹行情。从6.472反弹到了6.519。

什么叫"远期售汇",什么叫"外汇风险准备金率"

远期售汇业务是银行对企业提供的一种汇率避险衍生产品,企业通过远期购汇能在一定程度上规避未来汇率风险。

2015年,中国股市出现了罕见的剧烈波动。先是官方鼓励牛市,杠杆率(借钱炒股)不断提升,股指创出新高。到了6月,官方感觉到了危险,开始收杠杆(限制借钱炒股),结果引发了6月下旬到7月上旬的惊天股灾。为了拯救股灾,防止引发金融风险,国家被迫拿出数万亿救市,由此带来人民币短期集中超发。

为了刺激经济,同时也是为了消化"救市超发的人民币",8月11日到13日,人民币连续三天对美元大幅贬值,由此开启了为期一年多的人民币贬值期。

市场预期人民币对美元的汇率将不断走低,因此在国内的"在岸市场"和境外的"离岸市场"上,出现了两种汇率,产生了较大的套利空间。很多企业和银行联手,通过"远期售汇"的方式套利,由此引发了"羊群效应",人民币贬值压力更加巨大。

为了化解空前的市场压力,央行在2015年8月31日下发通知,从2015年10月15日起对开展代客远期售汇业务的金融机构收取外汇风险准备金,准备金率暂定为20%,冻结期一年,利率为零。

征收保证金的意思,当然是增加银行的成本,并通过银行把成本传递给投机的企业,最终抑制投机。

想想看:占压你20%的资金,为期一年,还不给利息,这个成本有多大。

与此同时,央行又发布补充文件,重新定义什么是“远期售汇”。其实就是扩大范围,增加政策的力度。当时的文件说,需要缴纳20%“外汇风险准备金”的业务是:

其业务指在未来某一时间形成客户购汇行为的人民币对外币衍生产品业务,包括客户远期售汇业务;客户买入或卖出期权业务,以及多个期权的期权组合业务;客户在近端不交割本金、远端换入外汇的货币掉期;人民币购汇业务中的远、掉期业务;客户远期购入外汇的其他业务。

一年后的2016年8月15日,央行宣布进入银行间外汇市场的境外金融机构,也要“享受这一待遇”!

到现在,这个政策实施了两年。最近几个月来,人民币对美元不断升值,自年初以来升值幅度超过6%。人民币为什么这样强,而美元为何这样弱?原因有二:

1、特朗普上台之后,对于中美贸易不平衡高度重视。尤其是近期,美国宣布对中国开展“301调查”,在这种情况下,为了避免跟美国打大的贸易战,人民币被迫升值。为了让人民币对美元升值,此前央行宣布在汇率中增加了“逆周期因子”,说白了就是人为干预。

2、美元本身也比较弱。弱是两个原因造成的,一是特朗普希望美元弱,以增加美国的出口;二是特朗普新政因为内部争斗迟迟难以出台,什么税改、大基建都遥遥无期。

而靠人民币对美元升值,解决不了中美贸易不平衡问题,只会扭曲人民币的汇率,带来巨大的资本外流压力,被迫采取外汇管制,让人民币国际化停滞。

中美贸易的不平衡,应该通过一系列措施综合解决,其中包括:中国出口退税政策的调整(目前每年1万亿,空间很大),美国禁售给中国的商品、技术清单简化一些。当然,还有一个中国人不太愿意看到的情况:美国的关税提高一些。

相比之下,这些代价都是可以忍受的。而扭曲人民币汇率,反而是不可忍受的。让人民币汇率市场化,然后保持稳定,这样人民币就可以成为强势货币,甚至成为硬通货,到那时外汇储备高低都不重要了。这样,中国一带一路的战略(过剩的资产、产能走出去)就可以落实。

反之,在汇率上受制于美国,结果是人民币退出国际市场,最终等于让美国遏制了中国的国际战略,代价太大。中美贸易的顺差,没有贵重到那个程度!

央行宣布“远期售汇的外汇风险准备金率”从20%调整为0,这意味着央行认为人民币升值已经足够,再升值下去不仅会损害出口,还会造成更加严重的资本外逃压力。

事实上,另外一项新政--取缔虚拟货币境内交易平台,其实跟人民币汇率有着千丝万缕的联系。想想看,人民币现在这样贵,美元这样便宜,虚拟货币是天然的洗钱、资本外逃通道,而且通过“挖矿”等方式不断产生新币,这个黑洞越来越大。所以,必须予以封堵!

另外央行报告也释放出重要信号:2018年可能是房地产周期低谷

8月11日,央行发布2017年第二季度货币政策执行报告指出,虽然贷款利率不断提升,但是仍处于历史低位期,流动性趋紧、银行负债端成本抬升推动贷款利率继续走高,下一阶段要继续实施稳健中性的货币政策,处理好稳增长、调结构、控总量的关系,说白了就是现在利率还不算高,以后还有上涨的空间,想要利率降下来是不太可能了。

北京楼市宣布重磅消息 央行释放重要信号

北京楼市宣布重磅消息 央行释放重要信号

2009年-2016年房价与房贷利率走势关系图

这番话并非空穴来风,看看近20年的的住房贷款利率,离现在最近的2008-2014年的利率大多数时间都维持在6.37%以上,而最为关键的一点就是,房贷利率升高,必定伴随着楼市降温。

房贷利率上升意味着要支付的总利息多了,购房人的成本变高,不仅仅是资金成本,还有时间成本。由于房贷额度紧张造成的排队放款现象蔓延到全国多个城市,等待时间也越来越长,等上三五个月是再正常不过了。但是放款时间变长,购房人未必等得起,卖房人跟开发商也没有太多的耐心等,一旦中间出现贷款下不来或者其他状况,房产交易无法进行下去,受伤最深的还是购房人。

也正因为担心成本问题,不少人推迟或取消购房计划。某房产数据中心在北京、上海、广州、深圳、成都和海南等地联合发起网络民调显示,因楼市-新政推迟或取消购房计划的购房者占36.3%。而在受访的刚需购房者中,推迟或取消购房计划的比例更高,达到43.6%,同时还有29.9%的刚需客仍然在观望中。

虽然部分刚需客的购房计划受到影响,不可否认的是,在各种叠加的政策共同作用下,有相当一部分炒房客选择了全身而退,成本变高、转手变难,稍微识相点的都不会再像以前那样买房。

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